Zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat od zmiany (wejścia w życie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje konieczność zapłacenia na rzecz gminy tzw. opłaty (renty) planistycznej. Jednak czy opłata będzie należna, w przypadku zbycia nieruchomości w formie darowizny?
Kiedy gmina zażąda od nas opłaty planistycznej?
Najprościej mówiąc, opłata planistyczna pojawia się wtedy, kiedy w ciągu 5 lat od zmiany (wejście w życie) MPZP zbędziesz swoją nieruchomość.
Do naliczenia opłaty planistycznej muszą zostać spełnione łącznie 4 warunki:
- zmiana bądź uchwała nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
- zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat od zmiany (wejścia w życie) MPZP,
- zmiana przeznaczenia nieruchomości na korzyść właściciela,
- wzrost wartości nieruchomości.
Więcej o warunkach naliczenia opłaty planistycznej znajdziesz – tutaj.
Czy zbycie nieruchomości obejmuje również darowiznę?
Na wstępie należy zaznaczyć, że treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (podstawa naliczenia opłaty planistycznej) została zmieniona w 2013 r. Przed nowelizacją treść przepisu wskazywała na obowiązek zapłaty opłaty planistycznej w wyniku sprzedaży nieruchomości. Po zmianie przepisów termin „sprzedaż” został zamieniony terminem „zbycie”.
Wówczas nie było wątpliwości, że „sprzedaż” należy rozumieć wyłącznie jako odpłatne przeniesienie prawa własności. Z uwagi, że darowizna jest formą nieodpłatną – to przedmiotowa opłata nie mogła być naliczona.
W tym momencie nasuwa się pytanie:
Czy skoro ustawodawca celowo zmienił treść przepisu – zastępując termin „sprzedaż” terminem „zbycie” – to chciał objąć rentą planistyczną każdą formę przeniesienia prawa własności nieruchomości (również w formie darowizny)?
Z uwagi na brak definicji ustawowej terminu „zbycie” w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kwestia ta była już przedmiotem sporów przed sądami administracyjnymi.
Obecnie sądy administracyjne stoją na stanowisku, że opłata planistyczna nie obejmuje formy zbycia nieruchomości w drodze darowizny. Oznacza to, że organ publiczny nie ma podstaw prawnych, aby takiej opłaty od nas wymagać – niezależnie czy nieruchomość została darowana osobie bliskiej, czy też nie.
Wprowadzając termin „zbycia” ustawodawca miał na celu objęcie innych form sprzedaży nieruchomości, jak np. zamiana. Nie miał jednak na celu objęcia opłatą planistyczną – nieodpłatnych form zbycia.
Co zrobić, kiedy gmina zażąda od nas opłaty?
Przypadki, w których gmina zażądała opłaty (pomimo braku podstaw do jej naliczenia) nie są rzadkością. Opłata jest naliczana w postępowaniu administracyjnym, które kończy się decyzją. Od decyzji mamy prawo się odwołać. W takich przypadkach – zasadne jest skorzystanie z tego prawa.
Jednocześnie w przypadku osób, które (bezpodstawnie) zapłaciły już swoją daninę – jest możliwość otrzymania zwrotu takiej opłaty (w postępowaniu mającym na celu stwierdzenie nieważności decyzji o ustaleniu opłaty).
Dalsze zbycie nieruchomości otrzymanej w darowiźnie
Orzecznictwo w tej kwestii jest jednogłośne – w sytuacji dalszego zbycia nieruchomości, którą otrzymaliśmy w formie darowizny – opłata planistyczna może zostać naliczona.
Kto zostanie obciążony daniną publiczną? Obdarowany zbywca (NIE darczyńca).
Zatem w przypadku, kiedy rodzice przekażą swojemu dziecku nieruchomość, a dziecko to postanowi je dalej sprzedać – to dziecko to jako nowy właściciel nieruchomości zostanie obciążony opłatą (oczywiście przy spełnieniu pozostałych trzech warunków koniecznych do naliczenia opłaty).
Podstawa prawna: art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
